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好多地产巨头都把住宅精装做砸了!其实这一招就可以消灭所有痛点?!

发布时间:2019-06-18 丨 阅读次数:

好多地产巨头都把住宅精装做砸了!其实这一招就可以消灭所有痛点?!

  2月18日,住城部网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。当时,大家的目光都聚焦在“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。其实,还有一点同样重要,全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.3.2条显示,“城镇新建住宅建筑应全装修交付”。

  这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质。加上,此前全国各地陆续出台了实施新建住宅全装修的时间表。这意味着,你家项目不做精装修,那以后基本就没法卖了。

  毛坯房正成为过去,全装修时代已经来临!诸如碧桂园、恒大、万科的新房精装修比例已经接近或达到100%,中海、金地、华润、绿城、富力、旭辉等房企的精装房也早已超过50%!诸如中国金茂、中梁控股等房企,更是早已成立自己的家装公司,既接自家的活,也准备分食市场的大蛋糕。

  然而,开发商推出的定制精装,依然存在规模不经济、交付难、难以实现个性化、体验差以及难以形成闭环的弊端。如何解决这些问题?中国金茂、景瑞最近在密切关注的一项黑科技不仅能够解决这一问题,而且还能帮助房企打造闭环,助力房企由现在的一锤子买卖到赚70年钱的的转变!

  全装修是指开发商将住宅交付最终用户前,住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成,套内水、电、卫生间等日常基础配套设备部品完备,达到可入住状态。

  目前,日本、、法国、美国、等发达国家住宅全装修的比例达80%以上,我国全装修住宅在总量中的占比较低,只有20%左右。

  当然,精装修不完全等于全装修(如下表所示),但差距并不是太大——全装修更多是的一个底线,要做到哪里,符合什么要求,精装修实际上是一种业主行为,或者开发商行为。

  目前,国内一些发达地区市场也早以精装修为主。早在2007年,广州的精装修比例已经达70%,2009年的精装修比例已达到55%,2010年上海中心区精装修比例亦达60%~70%。

  由于精装修既能产生产品溢价,又能带来更多现金流(预售制、同等去化的条件下,因为预售制下销售收入可以提前回款,而精装修施工在后,工程款可以晚支付)和税收减免,标杆房企在这一块的布局很积极。

  统计数据显示,早在2016年,房企在一线城市、二线城市、三线城市实现精装修比例分别为 61%、41%、30%。恒大、万科、碧桂园的新房几乎100%精装修,精装修达到50%以上的房企也不少。

  此外,精装交付,对社会来说,可以减少建筑垃圾实现资源节约;对购房者来说,拎包入住省心省事。可谓多赢的局面。这也是为何政策对全装修/精装修如此支持,标杆房企积极响应的原因。

  目前,中海、绿城、恒大在精装修上通过成本管控、品质的管控都逐渐形成了既定的竞争优势。而且,不少房企开始推出BBC模式的定制精装,针对不同城市、不同客户精装偏好,以及不同的项目差异化竞争需求,权价格段、全功能个性定制,手机斗牛棋牌app解决标准化模式下千篇一律的局面

  然而,各种问题依然存在。现实中,无论是B端还是C端,精装修工程都是投诉的重灾区。甚至连很多大型房企都纷纷中招。

  规模不经济。家装行业本质上是服务业,服务业的特点是规模不经济,规模越大,越难做好服务,因为它依赖于人。而突破这个瓶颈的唯一的方法,是直接用一套组织和信息系统管理工人,才能这个行业魔咒。

  集中设计的方案,难以准确触达客户,满足其个性化需求。一些房企为了满足客户需求,与互联网家装公司合作,丰富了选择的多样性,但最多只能做到软装个性化,硬装的选择还是屈指可数。业主个性化的参与体验感更是谈不上

  交付难管控,难以靠人工控制资金风险,难以实现批量采购的获得,每个工地存在不同,施工容易出错,需要人工数量难以计算。

  过去几年,不少开发商多元化转型,但跨界太大容易扯到蛋,最靠谱的还是沿着房地产产业链上下游拓展,由一锤子买卖变成赚70年的钱。精装修以及交付之后的物业管理和服务,自然常重要的一环,但由于装修阶段没有沉淀下数据,无法形成闭环,服务难以着手。

  这也是中国金茂和景瑞关注黑科技的原因,因为藉此,可以有效地解决房企BBC精装的问题。

  为了解决上述几大痛点,过去这些年冒出了很多新技术和新工具,但同时能够搞定上述问题的,却是新近出现的家装BIM。

  目前的BBC家装模式中,普遍是设计几套方案由客户选择,有的甚至还是请众多知名设计师设计。然而,其依然难以满足客户的个性化需求。

  比如,由于近年来各地房价涨幅较大,一些业主希望将标准的两房改成三房,也有少部分希望敲掉部分非承重墙,改变既有的空间格局。如果要满足这些客户的需求,就不可避免需要修改方案。如果全靠人工,费时又费力,必须借助更先进的工具才行。

  过去,家装公司的设计师出第一稿效果图加上后期修改,累计需要6天,而采用打扮家的BIM级应用,只需要1.5天,速度是以前的4倍。

  如果将施工图、精准算量的步骤也算进去的话,效率的提升更加惊人。传统模式下,施工图的制作需要设计师和审图员共同完成,由于涉及沟通,一般需要3天才能完成;精准算量同样需要设计师和预算员共同完成。然而,BIM模式下,根本不需要审图员和预算员,因为设计、施工图、算量报价是智能联动的,一处修改,其他地方跟着修改,极大地缩短了时长。

  在打扮家,开发商总部产品设计师可以使用BIM中台针对楼盘进行方案设计,包括工料规则的设定,楼盘/户型信息的获取、BIM方案模板的设计,以及用户DIY规则的设定。

  线上,海量户型库,样板间,一键智能匹配,供购房的业主选择,之后,还可以根据业主的需求,进行快速修改。

  对平面户型图拆改之后,可以自动生成立面模式。渲染游戏引擎技术,实时渲染动态光影效果,客户所见即所得。

  购房者既可以在移动端也可以在售楼现场查看选择户型,并在BIM中台设定范围内进行DIY。

  用户DIY完成之后,页面会弹出二维码,用户识别二维码,即可查看效果图。输入手机号和验证码,可同时查看效果图与报价。

  真VR互动式体验,强大的交互类功能,使得家具/家电/智能家居等产品的交互效果都能实时展示,让购房者有身临其境之感。

  隐蔽工程支持手动+智能两种布线方式。以智能布置水为例,水管自动避让,且冷热水管实商品,自动生成连接管件直接、三通、弯头、过桥弯,精准计算水管、管件用量

  木作模式下,装饰线条、踢脚板、装饰板件根据柜体尺寸和一键适配生成当柜体尺寸结构修改时,与柜体相关的门板,台面、装饰板件均自动适配,不需要单改

  如上所说,由于施工项跟前端设计行为关联,因此可根据前端设计数据,自动判断使用了哪些施工项,并可自动计算出对应的辅材、人工用量(如新建墙、拆改墙)。

  同时,针对同一个主材,可以按照不同的铺法、不同的使用空间,设置不同的施工项,设置不同的损耗,从而计算出不同的施工用量;支持按照不用的区域、使用对象设置不同的施工标准,生成不同的施工用量清单等。

  如此一来,开发商就可以按项目做整体预算,并能够根据变化实时调整,实现对可能的成本失控风险进行预警;各种材料合并之后,传送到相应的供应商批量采购,供应商甚至不用提前备货,减少了库存积压,开发商可以获得更多的价格优惠;系统提供不同工地的材料、工艺、平面图纸、3D施工图,施工计划,在每个工地存在一定程序不同的情况下,指导工人进行正确施工。按工期要求计算工人资源需求,指导班组长合理搭配工人,并生成材料计划按期施工。

  2014年6月30日,花样年控股旗下的物业公司彩生活在上市。当时,整个房地产行业正处于低谷,部分陷入困境的房企——包括知名房企,因为看淡未来,选择了卖身,各标杆房企都在寻求转型;然而,当时移动互联网的风口渐起,社区O2O开始热起来。因此,彩生活一下就聚焦了整个行业的目光。

  通过线上服务平台,彩生活成功解决了报事报修效率低、物业员工工作不饱和、业主体验差的问题。在做好基础服务赢得客户信任之后,彩生活进一步拓展增值业务,实现了收入种类的多样化。

  业内一度兴起效仿彩生活的浪潮,但成功者寥寥。不过,时至今日,已经有十余家物业管理公司在港股、A股上市,六七十家登陆新三板。可见,物管公司并非开发商的附庸,而是可以实实在在带来更多商业价值的。

  比如,以往报维修,常出现工程师到现场才发现,带的材料与业主家的尺寸不匹配。业主报修先上传照片,帮助工程师提前定位问题,准备好材料上门后,服务中再遇到问题可以通过实时移动终端设备,把问题回传后台,远程告知工程师问题如何解决。

  基础物业服务的强需求,使得业主会频繁使用物管公司的APP,稳定的线上流量自然为做大增值服务平台奠定了良好的基础。

  细心的人们可能已经发现,尽管成功的物业管理公司,信息化都做得不错,但是,距离数字化、在线化和智能化却还远得很。

  朱保全认为万科物业的核心价值是通过对业主资产的打理,帮助其实现资产增值,比如二手房价值增高,租金单价增高,只有这样才能获得回报。

  万科在对外宣传时也非常强调物业服务,认为没有物业服务的“1”,就没有任何增值服务的“0”。我们非常认可这个。

  信息化,部分解决了诸如工程师带的材料与业主家的尺寸不匹配的情况,但不能完全杜绝此类问题。为啥?因为拍照让问题更具象化了但不是精确的数字化。

  据统计,目前我国整个家装市场的规模约为5万亿,其中,设计的市场份额为800亿,但却是关键。一旦抓住BIM级设计入口,就相当于抓住了整个家装行业的牛鼻子。因为无论是硬装,还是固定家具、软装配饰等,都是基于设计进行相应配置的。

  如果开发商在精装时就使用了家装BIM,家装就可以形成客户的装修档案,各类装修数据清晰、可视化。如此一来,不仅可以省却业主拍照、工程师或判断的麻烦,而且,房子交付以后,物管公司可以基于数据对服务进行预测对业主主动提供服务。

  以燃气热水器为例,一般燃气热水器的使用寿命是8年,在第7年年底,根据用户的全屋3D数字档案就可以预警出客户当时装修时安装的燃气热水器存在安全隐患了,对用户进行预警提示,同时推送给客户检修服务信息。维修或更换完成后,数字档案实时更新,简直不要太完美。

  在线化、网络化、智能化是智能商业的三个创新方向。通过BIM级服务,形成客户全屋3D数字档案,不仅可以用于支持用户服务,而且还能持续挖掘客户价值与商业变现。最终,开发商自己的家装公司+物业公司组合,将变身为科技创新型公司。

  中指研究院的报告显示,截至2018年,彩生活的在管面积达3.63亿平方米,位居第一,这源于其不断承接其他的物业。比如,2018年通过“雅生活+绿地物业”双品牌战略,雅生活在管面积增速达到了76.31%!当前,物业公司的估值远高于开发企业。绿城服务的市值高高过母公司绿城中国,彩生活的市值也一度高于花样年控股。不难预见,未来,家装公司+物业公司组合的科技创新型公司,资本市场的估值只会给得更高。

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